分類(lèi): 最新資訊 故事詞典 編輯 : 故事大全 發(fā)布 : 01-06

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　　剛過(guò)去的2023年樓市，被許多人稱(chēng)為是“政策大年”。這一年，從中央到地方相關(guān)支持政策頻出，深圳年內(nèi)更迎來(lái)“雙證合一”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低二套首付”“取消750萬(wàn)豪宅稅”等政策出臺(tái)，為樓市緩慢復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。　　深圳長(zhǎng)期扮演著“樓市晴雨表”的角色，進(jìn)入2024年，深圳樓市的走勢(shì)會(huì)如何變化？從2023年的數(shù)據(jù)趨勢(shì)或能窺見(jiàn)一二。　　從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，過(guò)去一年，深圳二手房成交量實(shí)現(xiàn)了超五成的增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，樓市已經(jīng)觸底，2023年末的翹尾行情更為2024年樓市帶來(lái)信心。　　翹尾行情　　去年12月二手成交9個(gè)月來(lái)最高　　　　一手房方面，據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，2023年12月深圳新建商品房成交為45.26萬(wàn)平方米（3748套），同比增加25.27%；其中新建商品住宅成交為25.47萬(wàn)平方米（2554套），同比下滑1.74%，環(huán)比下滑7.9%。分面積段來(lái)看，90-144平方米的商品住房成交了1463套，依然是主流成交面積；另外90平方米以下的商品住房成交了1027套；144平方米以上的商品住房?jī)H成交了64套。　　二手房方面，深圳市二手商品房成交為38.23萬(wàn)平方米（4231套），同比增加0.63%；其中二手商品住宅成交為33.43萬(wàn)平方米（3544套），同比增加0.63%，環(huán)比增加13.1%。2023年12月二手成交套數(shù)為近9個(gè)月最高，也為2023年第二高，僅次于當(dāng)年3月。　　對(duì)于年末翹尾行情的出現(xiàn)，樂(lè)有家認(rèn)為，“二套房首付四成”及“取消750萬(wàn)豪宅線”兩大政策的促進(jìn)是直接原因，這也為2024年一季度樓市帶來(lái)信心。另外，受高總價(jià)項(xiàng)目入市影響，2023年12月新房成交價(jià)6.3萬(wàn)元/㎡，環(huán)比微漲2%；而2023年12月二手房成交均價(jià)為6.42萬(wàn)元/㎡，盡管價(jià)格方面持續(xù)下滑，但可以看到跌幅有所收窄。　　值得留意的是，2023年末的最后一個(gè)假期深圳樓市依然相對(duì)活躍。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，元旦假期（2023.12.30-2024.1.1）樂(lè)有家門(mén)店成交同比2023年元旦（2022.12.31-2023.1.2）上漲48%。同時(shí)，假期客戶(hù)看房積極性明顯提升，元旦假期樂(lè)有家門(mén)店二手看房量同比上漲超90%，整周（2023.12.25-2023.12.31）二手看房量環(huán)比上漲14%。　　另?yè)?jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年元旦假期二手住宅成交深圳漲勢(shì)強(qiáng)勁，元旦期間成交39套二手住宅，成交量均較去年達(dá)翻倍狀態(tài)；但新房方面，元旦假期深圳新房共成交181套，較去年元旦假期成交量下降10%。　　　全年表現(xiàn)　　一二手賣(mài)出6.44萬(wàn)套，同比漲15%　　　　整體來(lái)看過(guò)去的2023年，深圳樓市都經(jīng)歷了什么？　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳全市一二手住宅合計(jì)成交約6.44萬(wàn)套，相比2022年有近15%的增長(zhǎng)。　　這個(gè)成交量是深圳近10年來(lái)次新低，距離最高峰的2015年一二手住宅成交超20萬(wàn)套，有很大距離。　　而2023年，深圳住宅新批入市達(dá)7.2萬(wàn)套，近10年新高。新建商品住宅共有127盤(pán)次獲批預(yù)售，房源套數(shù)近5.4萬(wàn)套，但整體的網(wǎng)簽率僅35%（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)截至2023.12.28）。　　為穩(wěn)住樓市成交，深圳共出臺(tái)/執(zhí)行了9次調(diào)控新政，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)市場(chǎng)的支撐作用較為顯著，對(duì)簽約量有60%的拉升。　　拆解　　二手成交量超4萬(wàn)套漲勢(shì)強(qiáng)勁 但比2008年還少1萬(wàn)套　　根據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)的二手房錄得量數(shù)據(jù)分析，2023年全年，深圳二手房錄得（含自助）42574套，對(duì)比2022年26853套的錄得量，大幅增長(zhǎng)58.5%，不過(guò)相對(duì)于2020之年前年均7萬(wàn)至8萬(wàn)套的水平，依然相差較大。（錄得量，系指深房中協(xié)以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶(hù)套數(shù)。）　　另外在網(wǎng)簽量方面，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年深圳二手住宅過(guò)戶(hù)32768套，同比上漲51%，終于走出了“2022歷史最低點(diǎn)的陰霾”。但同樣拉長(zhǎng)時(shí)間周期來(lái)看，這一成交量也還不夠理想，比2008年還少1萬(wàn)套。　　分片區(qū)來(lái)看，各區(qū)二手住宅過(guò)戶(hù)量排名第一的是龍崗，過(guò)戶(hù)成交7441套，同比上漲32.7%。第二是福田，過(guò)戶(hù)成交6491套，同比上漲48.6%。南山排名第三，過(guò)戶(hù)成交5570套，同比上漲57.6%。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，除寶安成交量同比下跌外，其余行政區(qū)均呈現(xiàn)上漲。　　月均成交未破5000套“榮枯線” 部分小區(qū)成交價(jià)回到2018年　　盡管二手成交量全年穩(wěn)中有漲，但從全年的成交走勢(shì)來(lái)看，依然沒(méi)有月份突破行業(yè)普遍認(rèn)可的5000套交易“榮枯線”標(biāo)準(zhǔn)。　　數(shù)據(jù)顯示，深圳去年全年二手房錄得量有兩個(gè)“小高峰”，即3月與12月。深房中協(xié)認(rèn)為，作為疫情放開(kāi)后的首個(gè)“金三”月份，承載了太多市場(chǎng)預(yù)期，加之疊加疫情期間積壓的需求，集中在3月釋放。但宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，其表現(xiàn)在樓市成交方面主要體現(xiàn)在交易量回升缺乏持續(xù)動(dòng)力，因此，從4月開(kāi)始，一直延續(xù)到9月，交易量開(kāi)始再次呈現(xiàn)筑底的特征，其間隨著貨幣與信貸政策以及調(diào)控政策持續(xù)性“松綁”，才在四季度止住“頹勢(shì)”。　　成交量緩慢“向上修復(fù)”的同時(shí)，過(guò)去一年二手房?jī)r(jià)卻依然沒(méi)止住下跌趨勢(shì)。樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示，2023年四季度深圳二手房?jī)r(jià)為6.5萬(wàn)元/㎡，對(duì)比2022年下跌12%，比2021年一季度的歷史最高點(diǎn)下跌22%。而部分片區(qū)及樓盤(pán)的成交價(jià)已經(jīng)回到2018年，與最高點(diǎn)比跌幅30%～40%。　　具體來(lái)看，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年各區(qū)二手價(jià)格繼續(xù)深度調(diào)整，至年底，南山區(qū)二手均價(jià)跌破10萬(wàn)，福田二手均價(jià)跌破8萬(wàn)。　　回溯　　二手成交重回主導(dǎo)地位 業(yè)內(nèi)：“中介最難的日子過(guò)去了”　　據(jù)樂(lè)居監(jiān)控深圳市房信平臺(tái)數(shù)據(jù)，2023年深圳售出約64389套商品住宅。值得關(guān)注的是，從2023年深圳一二手住宅成交占比來(lái)看，二手住宅成交重新占據(jù)主導(dǎo)位置。　　具體來(lái)看，2023年深圳網(wǎng)簽31621套一手住宅，同比下跌8.2%，這也是近5年來(lái)新房市場(chǎng)成交的最低點(diǎn)，新房成交均價(jià)6萬(wàn)元/㎡，同比微跌1.6%。2023年深圳二手住宅過(guò)戶(hù)32768套，同比上漲51%。　　眾所周知，深圳是存量市場(chǎng)，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，二手住宅成交占據(jù)主導(dǎo)位置，自2014年至2020年，二手住宅成交量均高于一手住宅，除了2014年，周期內(nèi)二手住宅成交量基本是一手住宅的2倍。　　這種情況逆轉(zhuǎn)于2021年，一手住宅持續(xù)兩年占據(jù)深圳樓市主導(dǎo)地位。但隨著多項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，有利于存量市場(chǎng)的成交，2023年二手住宅成交占比為51%，比2022年增加12個(gè)百分點(diǎn)，重回主導(dǎo)地位。　　回顧2023全年成交情況，3月份樓市成交量出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”，一二手成交達(dá)到了全年的峰值。　　“2023年的二手房市場(chǎng)非常的突出，中介行業(yè)最難的日子已經(jīng)過(guò)去了。2023年重點(diǎn)30城二手房成交同比上升了33%，漲幅超過(guò)50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青島、鄭州。”克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，購(gòu)房者選擇二手房的原因很簡(jiǎn)單，首先是交付問(wèn)題一直在困擾新房市場(chǎng)，所以很多購(gòu)房者，尤其是剛需購(gòu)房者選擇購(gòu)買(mǎi)二手房；第二，二手房相對(duì)單價(jià)和總價(jià)都比一手房略微便宜一些；第三，二手房市場(chǎng)上次新房的掛牌量增加，今天很多的二手房不是“舊房”，實(shí)際上還是新房。　　新房供應(yīng)為近10年高峰 網(wǎng)簽量?jī)H35%左右，前海表現(xiàn)最好　　看回2023年的深圳樓市，新房供應(yīng)量是近10年高峰，比2015年、2020年還高。　　在預(yù)售商品住宅供應(yīng)上，無(wú)論是預(yù)售樓盤(pán)數(shù)量，還是預(yù)售房源數(shù)量，寶安是當(dāng)之無(wú)愧的2023年深圳“雙冠王”，全年入市24盤(pán)次，唯一預(yù)售商品新房突破1萬(wàn)套的區(qū)域。　　龍崗以微弱優(yōu)勢(shì)排在第二，光明、龍華緊隨其后。但與龐大供應(yīng)量不匹配的是，網(wǎng)簽量?jī)H35%左右。　　而據(jù)樂(lè)居監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，2023年開(kāi)盤(pán)的預(yù)售項(xiàng)目中，整體網(wǎng)簽量較好的區(qū)域是前海、福田以及寶安。　　前海有5個(gè)新盤(pán)拿證入市。其中，萬(wàn)科瑧灣悅二期及云海灣花園網(wǎng)簽量超過(guò)九成，2023年內(nèi)第四個(gè)“日光盤(pán)”前海時(shí)代尊府剛開(kāi)盤(pán)不久，網(wǎng)簽還在持續(xù)。前海熱銷(xiāo)充分佐證了，核心區(qū)域房產(chǎn)依然有號(hào)召力。　　福田雖然新盤(pán)不多，但是整體網(wǎng)簽率超過(guò)六成，歸功于2023上半年入市的中洲濱海華府二期、海德園A區(qū)的逆市熱銷(xiāo)；節(jié)前官宣股權(quán)重組的金地環(huán)灣城，2023年內(nèi)兩次拿證開(kāi)盤(pán)，網(wǎng)簽量也快過(guò)半了。　　南山8個(gè)項(xiàng)目入市，備案均價(jià)11.4萬(wàn)/㎡-8.2萬(wàn)/㎡之間，因價(jià)格高、區(qū)位優(yōu)劣不一等因素，這8個(gè)項(xiàng)目整體網(wǎng)簽量不到三成。　　頂著“最卷”名頭的龍華，供應(yīng)房源量與光明、龍崗差不多，靠著深圳北站超核潤(rùn)府、深高北學(xué)區(qū)眾福紅山印逆襲，網(wǎng)簽量超過(guò)其他兩區(qū)。一定程度來(lái)說(shuō)，優(yōu)惠價(jià)格戰(zhàn)對(duì)去化還是奏效的。　　展望　　170+新盤(pán)潛在入市，二手掛牌升至4.6萬(wàn)套　　1月市場(chǎng)走勢(shì)較為關(guān)鍵　　截至1月1日，深圳新建商品住宅可售量還有約5.2萬(wàn)套，按照去年12月月度2554套成交計(jì)算，去化周期達(dá)20.2個(gè)月，去化壓力依然不小。　　據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2024年潛在入市的住宅、公寓新樓盤(pán)合計(jì)170+個(gè)，其中44個(gè)已開(kāi)放樣板房，7個(gè)為現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房。　　現(xiàn)房集中于寶安、南山，包括寶安的都市茗薈花園二期、泰華梧桐聚落、泰華梧桐林居、榕江云璽錦庭，以及南山大學(xué)城漢園茗院的準(zhǔn)現(xiàn)房。　　分區(qū)域來(lái)看，潛在入市樓盤(pán)最多的依然是龍崗共31個(gè)，寶安、南山、龍華皆有超過(guò)20個(gè)盤(pán)量，光明和福田分別有18個(gè)、10個(gè)。　　過(guò)去的一年二手房市場(chǎng)的供應(yīng)依然在緩慢攀升，去庫(kù)存壓力仍在。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年內(nèi)深圳二手掛盤(pán)量持續(xù)創(chuàng)新高，截至2023年12月底，掛牌量超4.6萬(wàn)套，自年初開(kāi)始掛盤(pán)量增長(zhǎng)超81%。　　從2023全年的放盤(pán)變化來(lái)看，深房中協(xié)指出，盡管進(jìn)入二季度和三季度后，市場(chǎng)再次“遇冷”，但業(yè)主的持續(xù)出售放盤(pán)意愿卻不減，其中不排除有部分業(yè)主急于“出貨”的心態(tài)，但也有置換群體遇到市場(chǎng)消化變慢，累計(jì)積壓放盤(pán)量持續(xù)升高的情況，而隨著年末“翹尾”行情的出現(xiàn)，持續(xù)高漲的放量有所下滑，市場(chǎng)在此期間集中消化掉了不少“筍盤(pán)”。　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，熱點(diǎn)城市二手房交易年底翹尾回升，背后的驅(qū)動(dòng)因素就是“以?xún)r(jià)換量”。當(dāng)價(jià)格跌到一定程度，單價(jià)和總價(jià)都可控、居住氛圍好的二手房，是購(gòu)房者的選擇。從區(qū)域上來(lái)看，中心區(qū)交易量最大。　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年末二手成交出現(xiàn)了翹尾行情，一定程度上意味著深圳的成交量已經(jīng)觸底，隨著政策調(diào)控效果的顯現(xiàn)，2024年樓市或迎來(lái)喜勢(shì)。　　中指研究院認(rèn)為，由于今年春節(jié)假期在2月份，因此作為完整銷(xiāo)售月份的1月市場(chǎng)走勢(shì)較為關(guān)鍵，1月銷(xiāo)售需要保持一定規(guī)模才能為全年市場(chǎng)企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)。而元旦假期雖然客戶(hù)看房積極性明顯提升，但從成交數(shù)據(jù)看依舊低迷，隨著政策效應(yīng)的減弱，市場(chǎng)活躍度仍顯不足。不過(guò)展望2024全年，市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵是居民預(yù)期的轉(zhuǎn)變及政策的支持力度，2024年房地產(chǎn)供需兩端政策有望繼續(xù)發(fā)力，政策端將延續(xù)寬松基調(diào)，預(yù)計(jì)隨著利好政策的持續(xù)加持，市場(chǎng)信心將逐步修復(fù)可期。　　　　采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng) 綜合深圳樂(lè)居

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