最新進展！多地發布配售型保障房、城中村改造計劃
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發布 : 01-18
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央行數據顯示，2023年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增抵押補充貸款（PSL）3500億元，為2022年11月后再次出現超千億元規模的PSL凈新增，也標志著央行新一輪PSL投放的開始。2014年PSL設立后曾有兩輪大規模投放，首輪投放為棚改提供了至關重要的資金支持。當下，我國房地產市場延續調整態勢，“三大工程”建設成為穩投資、促需求的重要抓手，2023年11月初央行行長潘功勝在多次會議及采訪中指出“為保障性住房等‘三大工程’建設提供中長期低成本資金支持”。在此背景下，2023年12月PSL大規模投放的重啟備受市場矚目。近期，廣州、深圳、福州等多地已陸續發布配售型保障房建設計劃、城中村改造計劃，福州配售型保障房首筆貸款已落地，在PSL投放助力下，各地“三大工程”建設將進一步加速，也給市場帶來新的期待。更多房地產市場研究，“中指云”獲取https://www.cih-index.com/PSL的前世今生1、PSL歷史投放情況及用途抵押補充貸款（PSL），是2014年央行創設的結構性貨幣政策工具，屬于階段性工具。2014年4月25日，為貫徹落實國務院第43次常務會議精神，中國人民銀行創設抵押補充貸款（PSL）為開發性金融支持棚改提供長期穩定、成本適當的資金來源。初期主要是央行向國開行提供PSL,2015年10月起，對象擴大至國家開發銀行、中國農業發展銀行、中國進出口銀行（三家政策性銀行），主要用于支持三家銀行發放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項目貸款等，對屬于支持領域的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持。根據央行對于結構性貨幣政策工具的介紹，央行按照“先貸后借”模式向金融機構提供資金，而非直接向企業發放貸款。由于PSL支持領域多為資金需求量大、項目周期長的棚改、重大工程等方向，為更好滿足這些項目的信貸需求，PSL始終保持較同期3-5年、5年期以上貸款基準利率更低的利率水平，經過多次下調，當前已降至2.4%的低位。表：PSL利率調整資料來源：央行，中指研究院綜合整理從歷史投放情況來看，2023年之前，央行曾進行過兩輪大規模PSL投放。第一輪是2014年-2019年，PSL主要用于棚改，五年間累計凈新增資金超3.5萬億元，隨著棚改任務基本完成，在2020年3月-2022年8月期間PSL無凈新增資金；第二輪是2022年9月-11月，三個月PSL累計凈投放資金6300億元，央行在2022年四季度貨幣政策執行報告中指出“運用抵押補充貸款支持開發性政策性金融機構為基礎設施重點領域設立金融工具和提供信貸支持”，由此可見，第二輪PSL投放或主要用于基建項目；2023年12月央行凈新增PSL3500億元，3500億元的凈投放額為PSL創設以來單月凈投放第二高水平，此次較大規模的投放，或是央行支持“三大工程”的重要資金來源。圖：PSL投放規模及余額注：2014年為全年凈新增金額資料來源：央行，市場監測：https://www.cih-index.com/2、PSL在棚改期間對房地產投資的帶動情況據住建部公布數據，“十三五”期間（2016-2020年），全國棚改計劃開工2300多萬套，將幫助5000多萬居民“出棚進樓”，預計完成投資約7萬億元。其中，2016年-2019年，每年棚改實際開工量分別為606萬套、609萬套、626萬套和316萬套，棚改投資額分別為1.48萬億元、1.84萬億元、1.74萬億元和1.2萬億元。圖：棚改及PSL對房地產開發投資額的拉動（單位：萬億元）注：受央行PSL公布口徑影響，表內凈投放額為凈新增數據，未考慮歸還；*2020年住建部未公布棚改投資額，數據為總投資額倒算。資料來源：央行，住建部，中指研究院綜合整理在上一輪大規模棚改開展早期，PSL為棚改的主要資金來源，2016年PSL凈新增占棚改投資額的比重達65.9%，2018年3月，財政部、住建部下發《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》，此后專項債逐步代替PSL成為棚改的主要資金來源，同時PSL逐漸迎來償還期，凈投放規模走低，在2020年時PSL占棚改投資額的占比降至約3%。整體來看，在2016-2020年期間，PSL凈投放在棚改投資中占比約為37%。而落至房地產投資，2016-2018年PSL資金與房地產開發投資的比值在6%-9%之間，考慮到PSL實際使用中除棚改外，亦用于水利工程投資、“三農”等方向，因此實際PSL資金與房地產開發投資的比值或小于6%。“三大工程”進展2023年下半年，中央多次提及“三大工程”建設（保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設），預計2024年“三大工程”將進入加快落地階段，此輪PSL的投放重啟或是“三大工程”加速推進的標志，其中保障性住房建設、城中村改造與房地產投資關聯更為密切，故本文主要落腳在這兩方面，并將持續關注相關工作進展。1、多地公布配售型保障房建設計劃，福州首筆貸款落地2023年8月25日，國常會審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文），14號文提出了配售型保障房的發展思路，重點解決工薪收入群體住房困難問題，隨著14號文印發，配售型保障房也將在35個城區常住人口超300萬的大城市推進建設。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構成的住房保障體系得以構建，推動市場+保障、購+租的住房制度加快完善，探索新的發展模式更進一步。隨著頂層設計的不斷落地，各地也在積極規劃配售型保障房的建設目標，并跟進配套舉措。從監測情況來看，目前南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量，深圳、廣州、福州計劃1萬余套，同時國家開發銀行已向福州一項目授信2.02億元，并完成首筆1000萬元的貸款發放，后續預計各地的配套資金也將加快落地。表：各地配售型保障房推進情況數據來源：各地政府官網，中指研究院綜合整理2、各地城中村改造加速落位2023年7月21日，國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》；7月28日，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，會議中明確改造方式為拆除新建、整治提升、拆整結合三類，改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，堅持凈地出讓。此后，地方積極響應，多地紛紛針對城中村改造出臺相應政策及規劃。目前廈門、合肥、廣州、南寧等城市均公布首輪城中村改造計劃，普遍計劃3-5年完成改造，就現有公布數據來看，合肥計劃3年內完成104個城中村改造項目，涉及2.8萬戶；南寧計劃未來5年實施改造22個城中村，涉及4.4萬戶，總投資近2500億元。本輪PSL投放為城中村改造提供了重要的資金支持，預計各地城中村改造的推進將進一步加速。表：各地城中村改造推進情況數據來源：各地政府官網，中指研究院綜合整理與此同時，在《廣州市城中村改造專項規劃（2021~2035年）》中，明確提到探索“房票安置”政策機制破解改造安置難等問題，2024年1月4日，《廣州市房票安置實施方案》審議通過，1月5日，石圍塘舊城改造項目發放廣州首批房票，首批共發放8張，房票安置與城中村改造結合或將發揮更大的作用。表：部分重點城市“房票安置”政策數據來源：各地政府官網，中指研究院綜合整理從各地“房票安置”政策來看，為實現房源的定向去化，各地普遍對可購房源區域、房源類型進行了明確限制，多限制為購買指定存量安置房、新建商品房，僅少數城市允許購買二手房，同時，為鼓勵被征收人選擇“房票安置”的方式，多在補償基礎上設置額外獎勵，以更大的補償額度吸引被征收人。同時，為了“房票”起到更好的使用效果，避免被征收人套現，多地對使用人身份、轉讓做出明確限制。此次廣州對于 “房票安置”政策的探索，也標志著“房票安置”這一過往多應用于三四線、二線城市的安置方式首次在一線城市中的使用，為其他一線城市跟進提供參考。但當前僅在石圍塘舊改項目中首次發放，整體發放數量較少，具體效果仍需后續更多城中村改造項目推廣落地進行驗證。整體來看，在監管部門明確“三大工程”為2024年房地產行業重點工作任務后，PSL的重啟投放為“三大工程”的落地推進提供了更好的資金支持，“三大工程”的加速落實有望拉動房地產投資，為市場注入更多信心。當前城中村改造各地實施細則陸續出臺，相關工作推進加速，在此過程中，“房票安置”等政策的疊加，有利于帶動房地產銷售規模提升；另外，通過城中村改造也可釋放核心區域更為優質的土地，為后續高品質產品供應提供土地資源。房地產行業在經歷了兩年多的市場超調后，隨著供需兩端政策協同發力，“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產市場有望逐步在政策帶動下實現筑底企穩。報告下載（電腦端復制鏈接）?年度盤點中國房地產2023年市場總結&2024年趨勢展望https://www.cih-index.com/report/detail/66205.html年度盤點丨2023年樓市十大關鍵詞https://www.cih-index.com/report/detail/66035.html支持民營房企融資，三支箭最新進展https://www.cih-index.com/report/detail/65877.html2023年房地產行業并購特征：房企出售項目回籠資金，AMC與險資積極參與https://www.cih-index.com/report/detail/65848.html2023中國商業地產市場年報https://www.cih-index.com/report/detail/66463.html2023年城市更新發展總結與展望∣政策篇https://www.cih-index.com/report/detail/66861.html2023年城市更新發展總結與展望∣行業篇https://www.cih-index.com/report/detail/66862.html定了！2024房地產政策如何發力https://www.cih-index.com/report/detail/65889.html重磅利好！落實“以進促穩”，京滬大力度優化樓市政策https://www.cih-index.com/report/detail/65699.html中央經濟工作會議定調！“先立后破”下的房地產能否迎來轉機https://www.cih-index.com/report/detail/65673.html?企業研究2023年中國房地產企業銷售百億企業排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66063.html2023年全國房地產企業拿地TOP100排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html債務重組進展加快，行業風險化解進入新階段https://www.cih-index.com/report/detail/65894.html?房地產市場元旦樓市表現平淡，40城新房銷售面積較去年假期降幅超兩成https://www.cih-index.com/report/detail/66232.html地價上限取消后，2024年土地市場將發生哪些變化？https://www.cih-index.com/report/detail/65881.html2023年1-11月全國房地產開發經營數據解讀https://www.cih-index.com/report/detail/65692.html?指數研究中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年12月）https://www.cih-index.com/report/detail/66064.html最新！2023年12月十大城市二手房房價地圖https://www.cih-index.com/report/detail/67245.html?物業研究2023年中國物業服務價格指數研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/64874.html2023中國房地產服務品牌價值研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/60693.html2023中國物業服務上市公司TOP10研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html2023中國物業服務百強企業研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html中指研究院·中指云平臺www.cih-index.com/為行業提供：●4萬+房地產報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業研究、政策解讀、指數研究等諸多領域；●2300個城市地產數據、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業的交易數據；●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產數據、查房地產政策；●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。
