滬杭土拍一日收金286億龍湖、大華、濱江三家民企同入市
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發布 : 04-17
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觀點網 4月16日，上海進行2024年一批次第二輪土拍，涉及地塊6宗，共18家房企參與爭奪。其中4宗溢價成交，3宗觸發搖號。6宗地分別位于靜安中興、閔行浦錦、奉賢新城、浦東曹路、嘉定新城菊園、普陀桃浦科技智慧城，總出讓面積19.49萬平方米，攬金118.86億元。參與房企包括華潤、中海、招商、保利、龍湖、大華、越秀等18家，最終6宗地塊花落6家企業。大華、龍湖作為18家房企中唯二的民營房企，均在此次拍賣中有所斬獲。同日，杭州出讓8宗地，包括錢二、新街、運河新城、之江、寧圍、云城、東部灣新城地塊，總出讓面積558.4畝，總建筑面積89.7萬平米。與上海激烈的拍賣情況相比，杭州土拍則顯得冷清，與開年首拍時的盛況截然相反。最終7宗地底價成交，1宗低溢價成交，總計攬金167.18億元。滬熱杭冷上海土地市場展現出活躍氛圍，從整場拍賣來看，6宗地塊有4宗溢價成交，3宗達到最高限價，觸發搖號。最受企業關注的是靜安中興地塊和閔行浦錦地塊，分別獲得9家、12家競買人參拍。資料顯示，靜安區中興社區C070201單元151b-19地塊是本次拍賣最核心的宅地，在20輪報價時觸達地價上限15.97億進入高品質建設指標競報環節。9家競拍房企中，保利、建發棄權，其余7家房企均接受綠色建筑二星級及近零能耗建筑指標和公租房比例8%的上限指標，最終搖號環節越秀地產搖中。該地塊用地面積8168.22平方米，建筑面積20420.55平方米，容積率2.5，成交價15.97億元，溢價率10%。而且越秀此前已經在中興社區落下一子，可以與此次競得地塊形成一定的聯動。閔行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊則吸引了12家房企競拍，在第18輪報價觸發25.56億元地價上限，進入高品質建設指標競報環節。隨后首開棄權，其余11家房企接受綠色指標和公租房指標，最終在搖號環節大華搖中。該地塊用地面積50294平方米，建筑面積60352.76平方米，容積率1.2，成交價25.56億元，溢價率10%。奉賢新城10單元08B-01地塊只吸引了3家房企參與競拍，分別是龍湖、奉發和象嶼，該地塊用地面積38059.9平方米，建筑面積83731.87平方米，容積率2.2。未觸發地價上限，但溢價率達到了9.55%，最終被龍湖以15.37億元奪得。浦東新區曹路科教園區單元（PDP0-0306）C1B-1地塊，用地面積47645.5平方米，建筑面積71468.31平方米，容積率1.5，被象嶼&聯發以總價23.63億摘得，溢價率6.49%。底價成交的兩宗地塊分別是普陀區桃浦科技智慧城地塊和嘉定新城菊園社區地塊。普陀區桃浦科技智慧城（W06-1401單元）024A-01地塊，用地面積24067.8平方米，建筑面積60169.55平方米，容積率2.5，中環以底價26.5億元競得該地塊。嘉定區菊園新區JDC1-0404單元50-01地塊，用地面積26637.3 平方米，建筑面積53274.64平方米，容積率2，保利發展&建發以底價11.83億摘得。與上海土拍市場百花齊放、龍湖和大華兩家民企紛紛進場相比，此次杭州土拍更像是建發和濱江的進貨現場。出讓的8宗地塊有5宗地塊被兩家拿下，并且本次掛牌出讓宗地實行自由競價，不設最高價，但僅一宗地塊出現溢價。本批次地塊中，濱江集團以74.1億元拿下兩宗地塊，分別是成交價35.9億元的四堡七堡單元地塊和成交價38.2億元的運河新城地塊。四堡七堡單元是2024年錢江新城二期板塊出讓的首宗宅地，亦是該板塊首宗底價成交的宅地。2023年，四堡七堡單元也曾推出一塊住宅用地，當時進行了36輪競價，最終觸發34.34億元上限價格，溢價率11.71%。濱江之外，建發則以62.1億元拿下3宗地塊，包括西湖區之江板塊姊妹地塊和余杭區西站商住地。西湖區姊妹地塊與建發熱賣的云啟之江項目僅1.5公里，該體量達到了117萬平方米，開盤后成功將3070套房源全部清盤。此次建發一次性拿下云啟之江項目旁兩宗地塊，也是及時在該板塊進行補倉。其余地塊則被杭州本地房企分走，蕭山新街地塊唯一溢價地塊，溢價率1.8%。民企搶眼大華和龍湖兩家民企在此次上海土拍表現十分搶眼，各自競得一宗土地。大華通過搖號獲得競爭激烈的閔行區浦錦街道地塊，容積率僅有1.2，不排除未來產品將會建造疊墅、洋房類產品，兩者在上海均屬于稀缺型項目。并且，此前閔行區浦江鎮浦江拓展大型居住社區44-01、45-01地塊也被大華以總價47.352億元拿下，兩者可以形成一定的聯動效果。大華在上海拿地時一直很注意地塊之間的關聯性，比如在上海寶山共康路一口氣拿下該路段的三宗地塊，用于開發大華公園城市系列產品，目前三期工程均已完成開發。不久前，大華集團公開了康家村城改方案，該地塊與大華公園城市三期項目相鄰，或將開發成四期項目。該區域還有包括大華享寓等其他產品線的項目，品牌規模效應已經形成。另一家民企龍湖在此次拍賣中只參與了奉賢新城地塊的競拍，并且順利斬獲，這也是龍湖今年首次在上海落子。從地圖上看，該地塊與奉賢龍湖天街項目相隔不遠，可以看出，目前業內對于地塊的關聯性都較為看重。2024年以來，龍湖拿地策略保持謹慎，截止至3月僅新增一宗土地儲備，為佛山樂園地塊。龍湖披露的2024年一季度銷售數據中，長三角地區銷售額排在第二位，為25.4億元，排在前面的是西部地區，銷售額為29.1億元。業內認為，此次上海推出的地塊并不算十分優質，僅一宗地塊位于內環內，一宗地塊在中外環間，四宗地塊在外環外。雖然參與競拍的企業大多仍為國央企，但龍湖、大華在上海出手拿地，濱江繼續在杭州補倉，也被認為是民營房企拿地有所回暖的信號。
